מיסוי נדל"ן - מה חשוב לדעת?

מיסוי נדל"ן הוא הגדרה כוללת לכל סוגי המיסים להם תדרשו בעת ביצוע השקעות נדל"ן כאלו ואחרות. תחום מיסוי זה, שונה באופיו מתחומי מיסוי אחרים, כאשר החוק הקובע בנוגע לתחום מיסוי נדל"ן הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) המונהג בישראל מאז שנת 1963.
חוק זה מאגד בתוכו את כל היבטי המיסוי הנלווים לכלל עסקאות המקרקעין, ובין היתר הוא מגדיר מהי זכות במקרקעין, מהם השימושים המותרים בנכס, מהן חבויות המס המוטלות על עסקת נדל"ן כזו או אחרת, מהם התנאים לקבלת הטבות מס וכדומה.

סוגי מיסים הנלווים לעסקאות נדל"ן

תחום המיסוי בענף הנדל"ן, מורכב ממספר סוגי מיסים עיקריים הכוללים בין היתר: מס שבח, מס רכישה, מס על שכר דירה ו-מס ערף מוסף (מע"מ).

היכרות עם כל אחד מסוגי המיסים המוטלים בעת ביצוע עסקת נדל"ן כזו או אחרת, תאפשר לכם לבחון את כדאיות העסקה בהיבטי המיסוי הנלווים אליה וברוב המקרים תאפשר לכם לתכנן בצורה נכונה ויעילה את אופן תשלום חבויות המס והיקפן.

חשוב לציין שמיסי הנדל"ן אינם אחידים והם נקבעים בין היתר בהתאם לסוג העסקה אותה אתם מבצעים, מטרות העסקה, שווי העסקה ופרמטרים נוספים אותם חשוב ומומלץ לבחון בטרם השלמת העסקה.

היבט נוסף הנלווה לתחום מיסוי נדל"ן קשור באופן ישיר לזהותו של האדם המעורב בעסקת הנדל"ן, כאשר נהוג לסווג מבצעי העסקאות לשלוש קטגוריות עיקריות:

1 . רוכשי נדל"ן למטרות מגורים

2. רוכשי נדל"ן למטרות השקעות אישיות
3. משקיעי נדל"ן מהסקטור העסקי (חברות קבלן, חברות בנייה, יזמי נדל"ן וכו)

אנשים הנמנים על קטגוריית רוכשי נדל"ן למטרות מגורים, זכאים בחלק גדול מהמקרים לפטור מלא ממס שבח ומס רכישה, ולמעשה הם נדרשים לחבויות מס קטנות יחסית בהתאם לסוג הנכס אותו הם רכשו ושוויו.

מנגד, אנשים הנמנים על קטגוריית רוכשי נדל"ן למטרות השקעות אישיות, עלולים להידרש לתשלומי מס על שכר דירה וזאת במידה וגובה שכר הדירה גבוה מהסכום המזכה בפטור מלא מתשלום.

חברות ואנשי עסקים הנמנים על קטגוריית משקיעי נדל"ן מהסקטור העסקי, נדרשים לתשלום מס מלא בגין מכירה ו/או רכישה של נכסי נדל"ן כאלו ואחרים, לרבות, מיסוי מע"מ.

מורכבויות בתחום מיסוי נדל"ן

כאמור לעיל, תחום המיסוי על נדל"ן, מהווה את אחד מתחומי המיסוי המורכבים ביותר, כאשר בין יתר הפרמטרים הנבחנים לצרכי קביעת גובה חבויות המס הנדרשות נכללים מאפיינים כלליים אודות העסקה המתגבשת, וביניהם:

• זהות הרוכש
• סוג העסקה (מגורים, השקעה, קבלת דירה בירושה/מתנה וכו)
• שווי העסקה - האם העסקה הינה מעל הסכום הקבוע בחוק המחויב במס ו/או האם שווי העסקה הינו מתחת לסכום המזכה בפטור מתשלום מס
• מטרות השימוש בנכס המיועד
• מספר הנכסים העומדים לרשות רוכשי/מוכרי נכסים

בנוסף לפרמטרים אלו, אותם חשוב לבדוק עוד בטרם השלמת העסקה, קיימות מורכבויות נוספות בתחום המיסוי על נדל"ן.

 

מורכבויות אלו מתייחסות לעסקאות נדל"ן מסוג: רכישה/מכירה של קרקעות חקלאיות, רכישה/מכירה של משקים חקלאיים, עסקאות קומבינציה ועסקאות ייחודיות כגון: קבלת דירה ללא תמורה, קבלת דירה בירושה, רכישת דירה על ידי עולים חדשים, רכישת דירה על ידי תושבי חוץ, רכישת דירה המיועדת מראש לצרכי שימוש עסקי ועוד.

המורכבות באופן חישוב חבויות המס הנלוות לעסקאות מקרקעין, מחייבת אתכם להסתייע בשירותיו של רואה חשבון ו/או יועץ מס עוד לפני השלמת העסקה וחתימה על חוזה.

היוועצות מקצועית זו, תאפשר לכם בין היתר לבחון את האפשרויות החוקתיות העומדות לרשותכם לצורך הקטנה/הוזלה בחבויות המס ו/או לצורכי קבלת פטור מלא או חלקי מדרישת התשלום.

כמו כן, היא תאפשר לכם לתכנן באופן נכון ומושכל את אופן התשלום ואף לבחון את האפשרויות העומדות לרשותכם לצרכי קבלת החזרי מס בגין מס עודף של כל אחד מסוגי המיסים הנלווים לעסקאות הנדל"ן השונות.

מס על שכר דירה - מה חשוב לדעת?

רכישת דירות לצרכי השקעה בענף הנדל"ן, הפכה בשנים האחרונות לאחד מסוגי ההשקעות הנפוצות ביותר בישראל, כאשר מטרת הרכישה היא ברוב המקרים השגת תשואה שנתית.

במקרים אלו, קיימים מספר מסלולי מיסוי על דירות וסוגי נכסים נוספים המיועדים למטרות השכרה.

 

מסלולים אלו כוללים: פטור מלא על מס שכר דיה במידה וגובה שכר הדירה נמוך מהסכום הקבוע בחוק, מסלול מס שולי על הרווח בהתאם לגובה ההכנסות החודשיות שלכם ומסלול מס בגובה 10% מהשקל הראשון.

הבחירה בין שני סוגי המסלולים האחרונים היא בחירה אישית של בעלי הנכס, כאשר הבחירה חייבת להיעשות בהתאם לשיקולי מיסוי נוספים אותם מומלץ לבחון באמצעות רואה חשבון ו/או יועץ מס.

 

במקרים בהם הנכס המושכר הינו בבעלות חברה, קיים הכרח בתשלום חבות מע"מ בנוסף למס המוטל על שכר הדירה..