כך תגייסו הון עצמי לרכישת נדל"ן

רכישת נכס למגורים או להשקעה דורשת החזקת הון עצמי גבוה בפרט כאשר מדובר בדירה להשקעה המשמשת כנכס שני או שלישי של הרוכש. על מנת שניתן יהיה לפנות לבנקים השונים לצורך נטילת משכנתא יש להציג הון עצמי לפחות על סך 25% משווי הנכס הנרכש בכדי שניתן יהיה לקבל את המשכנתא המבוקשת.

 

כאשר מדובר בנכס שני של הרוכש, יש להציג הון עצמי גבוה יותר העומד על סך 50% משווי הנכס המיועד לרכישה. פעמים רבות, הבנקים השונים לאחר שיקלול נתוני העסקה לרבות כושר ההחזר הכספי של הרוכש ידרשו הון עצמי גבוה יותר לעיתים הון העומד על סך 30% ויותר מהנכס.

כפי שנראה מיד, סוגיית גיוס הון עצמי לרכישת נדל"ן הביאה למספר פתרונות אפשריים לרוכשים פוטנציאלים חלקם תלויים בהם עצמם וחלקם דורשים התערבות של בני משפחה המוכנים לסייע להם להפוך לבעלים של נכס במדינת ישראל.

 

הון עצמי לרכישת נכס מהווה תנאי סף לרכישת נדל"ן

אחת השאלות המרכזיות העומדות בפתחו של רוכש נדלן בפרט לזוגות צעירים אשר אין בידם מזומנים היא כיצד ניתן להשיג הון עצמי לרכישת דירה ובכלל האם הדבר אפשרי נוכח מחירי הדיור במדינת ישראל ההולכים ועולים מידי שנה. מחירי הדיור בישראל אשר לא עצרו בשום תמרור עצור הניצב בדרכם, הציבו רף כניסה גבוה לרוכשי נדל"ן במיוחד אלו שאין בידם הון עצמי פנוי.

כל הון עצמי אשר יתבקש מערכו של נכס נדלני שירכש יעמוד על סך של מאות אלפי שקלים ואין צורך להרחיב במילים אודות המצוקה הנוגעת בדבר לזוגות צעירים אשר אין באפשרותם לגייס הון עצמי לרכישת דירה.

חשוב לציין כי ללא הון עצמי הנגזר מערכו של הנכס הנרכש, לא יאפשר בנק ישראל לרוכש ליטול משכנתא ולא יאשר לו אותה. הון עצמי בעסקת נדל"ן הוא דבר הכרחי, חשוב ומהווה תנאי סף בהתקשרות כזו.

 

נטילת הלוואות לגיוס ההון העצמי

לרוב הרוכשים קיים הון עצמי כלשהו אולי כזה שאינו עומד על ההון העצמי הנדרש על ידי הבנק אך כזה המספק להם חלק כלשהו מהערך הנדרש. נטילת הלוואה לצורך גיוס והשלמת ההון העצמי הנדרש היא אחת מהאפשרויות העומדות בפני רוכשים פוטנציאלים להשלמת ההון העצמי לבעלות על נכס.

לרוב, תנאי ההלוואה יהיו טובים פחות עבור הרכוש ממשכנתא אך במקרה בו לא קיימת ברירה אחרת, נטילת הלוואה להשלמת המשכנתא בהחלט יכולה להיות פתרון. יש לשים לב כי בשיקלול יכולת החזר חודשי של תשלום המשכנתא בודק הבנק את ההלוואות וההחזרים החודשיים של הרוכש אל מול ההכנסה הפנויה הקיימת לו.

יש לוודא ולבדוק כי נטילת ההלוואה לא תפגע בכושר החזר המשכנתא אשר תתבקש לאחר מכן ולא תחבל באפשרות ליטול אותה. תכנון נכון וחשיבה מדויקת יצמצמו את הסיכון בנטילת הלוואה להשלמת ההון העצמי לקבלת משכנתא.

השלמת ההון העצמי באמצעות נטילת הלוואה כנגד קרן הפנסיה

בימנו, כל אדם המועסק במקום עבודה כלשהו צובר כספים בקרן הפנסיה שלו וכן בקרנות נוספות המופרשות להן כספים ע"י המעסיק. במקרים מסוימים מטעמים של יכולת החזר חודשית וכו', בנק ישראל לא יאפשר נטילת הלוואה רגילה ולא יאשר את הסכום המבוקש.

במקרה זה, ניתן ליטול הלוואה כנגד כספים המופרשים בקרן הפנסיה שהצטברו בה. הלוואה זו הינה מעין הלוואת גישור אשר נועדה לסייע לזוגות הצעירים או לאדם אשר ידו אינה משגת לקבל הלוואה לצורך גיוס ההון העצמי לרכישת נכס. הלוואה זו מוצעת גם על ידי בנקים שונים להוריי הרוכשים (ככל ומדובר בזוגות צעירים) מתוך הבנה כי הכספים אשר הצטברו בקרנות הפנסיה של הזוגות הצעירים, אינם מספיקים לצורך אישור ההלוואה.

מדובר למעשה במעין משכון העתיד הכלכלי של הרוכש לטובת מתן אפשרות לרכוש דירה/בית ולעמוד בתנאים הנדרשים לקבלת הון עצמי ראשוני לצורך כך. 

 

משכון דירת ההורים לצורך קבלת משכנתא

בני זוג צעירים אשר ידם אינה משגת להון עצמי הדרוש לצורך קבלת משכנתא יכולים בהסכמת הוריהם כמובן למשכן את הנכס הקיים להם לטובת קבלת הלוואה מהבנק. יש צורך כמובן שהדירה הממושכנת תהיה בבעלות ההורים המסייעים ולא ממושכנת אף היא לטובת הבנק.

ככל וניתן יהיה למשכן את דירת ההורים לטובת קבלת הלוואה הרי שהבנק יעניק לרוכש הלוואה עד 50 אחוזים מערך הנכס. מדובר למעשה בסיוע מבני משפחה בדרגה ראשונה של הרוכשים אשר נרתמים לעזרתם ועוזרים להם להתמודד עם השלמת ההון העצמי לרכישת דירה או לחילופין לקבלת משכנתא בשווי מחצית מהנכס.

 

ייעוץ מקדים ונכון טרם רכישת הנכס יכול לסייע המון

אמנם, אין המדובר בפתרון לגיוס כסף לצורך השלמת ההון העצמי לרכישת דירה אך בהחלט ייעוץ מקדים שווה המון. באמצעות קבלת ייעוץ נכון לצורך העניין מיועץ משכנתאות, ניתן להבין מה יכולת ההחזר החודשית לצד בניית החזר משכנתא אשר יחסוך עשרות אלפי שקלים לרוכש.

הבנת המצב הכלכלי של הרוכש לצד היכולות שלו להתמודד עם החזר ההלוואה יוכלו לסייע לו להתמקד בנכס אפשרי אשר יאפשר לו לשלב בין רצונות ליכולת פירעון ההלוואה.