צריכים עזרה במכירת נכס?
ספרו לנו על הנכס שלכם ומשרדי תיווך מובילים באזור המבוקש יצרו איתכם קשר
שליחת הודעההדבר החשוב יותר אם לא המשמעותי ברכישת דירה להשקעה הוא איזה דיירים יתגוררו בנכס שלנו וכיצד ניתן יהיה לוודא כי מצבו הפיסי של הנכס ישמר וכן תשלום דמי השכירות יופקדו במועדם. אין צורך להרחיב במילים אודות שוכרים בעייתים אשר מסבים נזק לנכס ואף לא משלמים את שכר הדירה אשר סוכם עימם במועד חתימת חוזה השכירות.
דירה להשקעה אשר בסופו של יום אינה מניבה את התשואה הכספית המיועדת לבעליה, תביא להפסדים כלכלים ועוגמת נפש עצומה. במאמר זה נדון ונבדוק כיצד ניתן לצמצם את האפשרות להשכרת הנכס שלנו לדייר בעייתי וכן אילו דברים עלינו לבדוק טרם נמסור את מפתחות הדירה לידי השוכר הפוטנציאלי.
בדיקה מקדימה לאיתור השוכר המתאים
השכרת הדירה לשוכר בעייתי אשר אינו משלם את דמי שכר הדירה בזמן או אינו שומר על הדירה והציוד הנמצא בתוכה עלולה להתברר כשגיאה חמורה. מסיבה זו מומלץ לוודא מספר דברים בסיסים טרם יכנס השוכר לדירה ויחתם חוזה השכירות. יש לציין כי לא קיימת רשימה סגורה אודות הפעולות אשר יש לבצע טרם השכרת הדירה אך ניתן להצביע על מספר דברים בסיסים.
- שוכר בעל מקום עבודה מסודר – יש לזכור כי תשלום שכר דירה מהווה חלק ניכר מההכנסה הממוצעת של האזרח הישראלי.שוכר אשר אינו עובד במקום עבודה מסודר או עובד בעבודות מזדמנות ספק אם יוכל לעמוד בתשלום שכר הדירה לאורך זמן. מומלץ לבדוק 12 תלושי שכר אחרונים וכן לוודא כי לשוכר יכולת כלכלית לעמוד בתשלום שכר הדירה.
- התאמת הנכס לדרישותיו של השוכר – ככל ומדובר בדירה חדשה אשר השמירה עליה עומדת בראש מעייניו של המשכיר הרי שיש לוודא כי השוכר הפוטנציאלי מסוגל לשמור עליה ולהחזירה בסופו של דבר כשהיא תקינה ושלמה. דירה קטנה אשר אינה מתאימה למשפחה עם ילדים קטנים בהחלט עלולה להביא לתוצאה הפוכה כך שעם תום תקופת השכירות תזדקק הדירה לשיפוץ רציני.
- ערבויות מצד השוכר למילוי כל תנאי הסכם השכירות – מומלץ עוד טרם החתימה על חוזה השכירות לוודא ולבדוק אם לשוכר קיימת האפשרות לספק שיק ביטחון וכן ערבויות צד ג' במידת הצורך. שוכרים אשר אין ביכולתם לספק ערבויות אלו מומלץ לשקול בכובד ראש את המשך ההתקשרות עמם והשכרת הדירה.
מהן הערבויות המומלצות שיש ליטול מהשוכר
על מנת שניתן יהיה לצמצם את הסיכוי לאי תשלום שכר הדירה בשלב מאוחר יותר או לפירעון כספי מהשוכר ככל ונגרם נזק כלשהו לדירה, יש לוודא כי ניטלות כל הערבויות הנדרשות והדבר בא לידי ביטוי בחוזה השכירות. בין הערבויות הנדרשות להסכם השכירות ניתן למצוא את הדברים הבאים:
- שיק ביטחון למילוי תנאי הסכם השכירות – שיק זה ישמש במידת הצורך לכיוסי כל הנזקים שיגרמו על ידי השוכר במידה וזה יסב נזק לנכס ולא ירצה לתקנו. שיק הביטחון יכול לשמש אף במידת הצורך לכיסוי שכר הדירה אשר השוכר לא שילם כפי שהיה עליו לעשות.
- תשלום דמי שכר הדירה מראש בשיקים – יש לבקש מהשוכר להעביר את תשלום שכר הדירה מראש ב- 12 שיקים עבור כל שנת השכירות. יש לוודא כי השיקים רשומים על שמו של השוכר או מי מטעמו אשר נבדק ונמצא כי ביכולתו לשאת בהוצאה כלכלית כספית ככל והשוכר לא יעמוד בהסכם השכירות עליו חתם.
- ערבות צד ג' – במקרים רבים ניתן אף לבקש ערבות צד ג' אשר יחתום ויתחייב להיכנס בנעליו של השוכר במידה וזה יסרב לעמוד בהוראות הסכם השכירות. ערב זה יכול להיות בן משפחה של השוכר או כל אדם מטעמו אשר נבדק ונמצא כי ביכולתו לשאת בהוצאותיו הכלכליות של השוכר.
נקיטת צעדים משפטיים כנגד דייר אשר אינו עומד בהסכם השכירות
לא אחת משכירים נתקלים בשוכרים אשר אינם עומדים בהסכם השכירות וגורמים נזק למבנה או אינם משלמים את הכספים שהתחייבו. פינוי דייר סרבן יעשה במסגרת הליך משפטי בלבד המכונה "תביעה לפינוי מושכר". לא ניתן לפעול לפינוי הדייר באמצעים אשר אינם משפטיים וכל ניסיון שכזה עלול לגרור את המשכיר לעימות ישיר עם השוכר לרבות ביצוע מעשים פלילים.
מומלץ לפנות בדרכי נועם לשוכר ולבקש ממנו לעמוד בהוראות ההסכם. ככל והשוכר יסרב לעשות כן, יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום על מנת שניתן יהיה לפתוח בהליך משפטי מהר ככל שניתן. תביעה לפינוי הדייר אורכת זמן ומשכך מומלץ להתחיל לפעול מוקדם ככל ואפשר.
אין ספק כי מציאת דייר לנכס הנמצא ברשותינו היא משימה לא פשוטה אשר אין להקל בה ראש. לעיתים אנו יכולים לבצע את כל הפעולות הנדרשות להשקעה בנדל"ן אך בסופו של יום כתוצאה מדייר סרבן או דייר בעייתי אנו עלולים להפסיד את כל הרווח שציפינו מהשכרת הנכס.
מציאת שוכר פוטנציאלי בסיוע של מתווך נדל"ן יש בו כדי לצמצם ולמזער את האפשרות להיקלעות לעימות עם שוכר בעייתי. מתווך נדל"ן בקיא ומכיר את שוק השכירות בסביבת הנכס ויכול לאתר שוכרים איכותיים אשר יענו על דרישותיכם ובמיוחד ישמרו על הנכס שלכם בתקופת שהותם בו.