הפעולות המשפטיות הנחוצות בעסקת נדל"ן

הליך עיקרי בשלב רכישת נכס הוא ליווי משפטי מקצועי ומנוסה של עורך דין העוסק במקרקעין. במהלך ביצוע רכישת הנדל"ן ישנן לא מעט פעולות משפטיות קריטיות הקשורות להצלחת העסקה ובלעדיהן אין טעם לבצעה או להתקדם לשלב חתימה על חוזה הרכישה.

חשוב לציין כי מאמר זה אינו מהווה תחליף משפטי או יעוץ כלשהו לרוכשי דירות וכי מטרתו הבלעדית לעלות על קצה המזלג באופן כללי את מגוון הפעולות הנחוצות לעסקת מקרקעין מוצלחת ובטוחה. כלל הפעולות המשפטיות הנחוצות בעסקת מקרקעין יתבצעו על ידי עורך דין המתמחה בכך אשר ילווה את העסקה מתחילתה ועד לסיומה המוצלח.

 

בדיקת רישום הנכס וכשירותו המשפטית

מנהל מקרקעי ישראל מנהל רישום מסודר וברור של כל הנכסים והדירות בישראל. אמנם, ישנם עדין חלקים שונים ברחבי מדינת ישראל אשר אינם רשומים בטאבו אבל ככלל, מרבית הנכסים רשומים ומופעים בו. כל פעולה משפטית המתבקשת להיעשות כלפי נכס, צריכה להתבצע באמצעות רישומה בטאבו.

פעולה אשר תתבצע ללא רישום בטאבו כגון רישום הערת אזהרה לטובת רוכש פוטנציאלי לא תהיה תקפה משפטית והגורם אשר התקשר בעסקה זו עלול לאבד את הנכס לטובת רוכש אחר אשר פעל כנדרש וביצע את רישום העסקה בטאבו.

כל עסקת נדל"ן המתבצעת צריכה להתחיל מבדיקת רישום נסח הטאבו הרלוונטי לנכס על ידי עורך דין מקרקעין. בדיקה זו תגלה אילו רישומים שונים יש כלפי הנכס וכן האם קיימים לגביו שיעבודים או עיקולים אחרים. כמו כן, ניתן יהיה לבדוק האם הנכס אכן שייך למוכרים והאם הם בעליו במאת האחוזים או שמה יש בעלים נוספים.

נכס אשר ימצא לא כשיר משפטית עלול להעמיד את עסקת הנדל"ן בסכנת ביטול. ישנם מקרים בהם מדובר בטעויות ברות תיקון או ברישומים הניתנים למחיקה אך בכל אופן יש להיוועץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת שניתן יהיה להבין אם המצב בר תיקון או לאו.

 

ליווי משפטי מלא הוא המתכון לעסקה מוצלחת

עסקת מקרקעין לרוב הרוכשים הינה פעולה לא מוכרת הטומנת בחובה צורך בהכרת המטריה המשפטית והפרקטית בנושא זה. עריכת חוזה רכישה למשל הוא תחום אשר אינו ידוע למי שאינו עוסק בתחום המקרקעין ובקיא בו. רוכש אשר אין לו ניסיון בעסקאות מקרקעין, לא ידע לקרוא את חוזה הרכישה נכון ועלול לבצע טעויות קריטיות.

חוזה רכישה הוא המסמך הבסיסי המלכד את רצונות הצדדים להסכם וכן את תנאי העסקה והסנקציות אשר יוטלו על צד שיפר אותה. חשוב מאוד כי עורך דין מקרקעין יערוך את ההסכם ויבחן אותו על מנת שזכויותיו של הצד לעסקה לא יפגעו כך שלאחר מכן יצטרך לפנות לערכאות משפטיות לצורך מיצוי זכויותו.

ליווי משפטי בעסקת מקרקעין מעבר לבדיקות המשפטיות הנדרשות לרכישת הנכס כולל גם ייצוג משפטי אל מול בא כוחו של הצד שכנגד ובדיקת מלוא מסמכי הרכישה טרם חתימתם. שילוב נכון של בדיקת הנכס הנרכש והמסמכים הנדרשים יבטיח רכישה מוצלחת וחלקה ללא סיבוכים או קשיים משפטיים אחרים העלולים לצוץ בשלב מאוחר יותר.

בדיקת כשירות הנכס אל מול הרשויות

מעבר לבדיקת הנכס מול מנהל מקרקעי ישראל יש צורך אף בבדיקתו אל מול הרשויות הרלוונטיות כגון הרשות המקומית (העירייה)  וכן ועד הבית וכו'. עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין המלווה את העסקה, יבחן ויבדוק את נכס אל מול הרשויות הרלוונטיות ויוודא כי הנכס כשיר, תקין ללא חריגות בנייה או חובות כספיים לרשות.

חריגת בנייה למשל, עלולה להעמיד את העסקה בסכנת ביטול שכן ללא היתרי בנייה לחריגות הבנייה, עלול הרכוש לעמוד בפני סכנת אישום פלילי מצד הרשות וכן הריסת הנכס. במקרים אחרים, חובות כספיים אשר המוכר לא שילם לרשות (כגון חוב ארנונה), עלולים לעמוד על אלפי שקלים ולסכן את ביצוע העסקה כולה.

עורך דין המלווה את העסקה, ידאג מעבר לרישום הנכס ברשויות או התנהלות אל מול בא כוחו של המוכר גם לבדיקתו אל מול הרשויות הרלוונטיות ויוודא כי לא קיים לנכס חוב כספי כלשהו או חריגות בנייה העלולות לסכן את המשקיע בשלב מאוחר יותר.

 

ליווי משפטי ברכישת נדל"ן מקנה שקט נפשי וביטחון

בסופו של דבר, רוב המכריע של רוכשי נדל"ן גם אם מדובר ברכישה למטרת השקעה אינם בקיאים או מנוסים בהתמודדות מול הרשויות הרלוונטיות ובסדרי הדין. עורך דין המתמחה במקרקעין כמו כל בעל מקצוע אחר, יספק מעטפת משפטית והגנה מלאה לרוכש ויוודא כי זכויותיו נשמרות והוא אינו עומד בפני סכנה כלשהי.

עורך הדין ידאג אף להתנהל מול הרשויות וימציא לרוכש את כל האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העסקה ורישומה בסיום ההליך על שמו בטאבו. מעבר לנחיצות המשפטית הנדרשת לליווי משפטי של עורך דין בעסקת מקרקעין הרי שטיפולו יעניק שקט נפשי וביטחון לרוכש כך שהוא יוכל להיות רגוע כי אדם מקצועי ומנוסה מטפל עבורו בהליך רישום הדירה ומוודא כי זכויותיו נשמרות.