דירה להשקעה בחו"ל הדברים שיש לשים לב אליהם

זהו לא סוד כי מחירי הדיור בישראל הולכים ותופחים מידי שנה ודוחקים את רגלי משקיעי הנדל"ן אל מחוץ לשוק הדיור. בעשור האחרון, מחירי הדיור בישראל הכפילו את עצמם ובמקומות מסוימים אף שילשו את ערך הנכס. למשקיע הישראלי הממוצע רכישת נכס להשקעה במחירים שוברי שיאים אשר לעיתים אינם משקפים את ערכו הריאלי של הנכס, פירושו לקבל תשואה נמוכה ותגמול שאינו הולם את השקעתו.

עקב העלייה במחירי הדיור, החלו משקעים רבים ללטוש עיניים אל עבר שוק הנדל"ן הזר ולרכוש נכסים במדינות שונות לעיתים מבלי ללמוד את השוק המקומי, נוהלי העבודה המקומיים, תשלומי המס השונים וכו'. אין ספק כי במקומות שונות ברחבי העולם, ניתן לרכוש במקרים מסוימים מספר נכסים במחיר של נכס אחד בודד בישראל אך חשוב לשים לב למכלול הדברים הקשורים ברכישת נכס בחו"ל.

מה שהיגיוני עבורנו לא בהכרח היגיוני עבור האחר

אנו כישראלים רגילים למערכת כללים וחוקים ברורה ומסודרת אשר ברוב המקרים משקפת גם היגיון וחשיבה מאחוריה. באופן טבעי, כאשר אנו שופטים ומתנחים מקרה אנו עושים זאת בהתאם לדרך ובה אנו רגילים ומכירים. רכישת דירה במדינה זרה היא אחד הדברים הממחישים באופן ברור ביותר כי מה שהיגיוני וברור לנו לא בהכרח ברור למוכר הזר או לרשויות המקומיות הזרות.

טרם התקשרות בעסקת רכישת הנדל"ן הזר, יש לברר היטב כיצד הליך הרכישה פועל, היכן מופקד התשלום הראשוני המועבר למוכר וכן מהן הערבויות הקיימות במידה והמוכר יחליט לסגת מהעסקה ולהפר את זכרון הדברים. גם דברים אשר לכאורה נראים ברורים ומובנים מומלץ ללבנם ולוודא כי הנכם רואים עין בעין עם המוכר ובא כוחו את מכלול הפעולות הנדרשות להשלמת העסקה ורישום הנכס על שמכם.

בירור שיטת המס במדינה הזרה

כל משקיע ותיק יודע כי תשלומי מיסים הן במדינה הזרה והן במדינת ישראל נוגסים נתח נכבד מהכנסתו ובשיקלול הכללי של ההכנסה לא אחת הרווח אינו כדאי. למדינת ישראל ורוב מדינות העולם, קיימת אמנת תשלום כפל מס כך שמס אשר ישולם במדינה זרה יוכר במדינת ישראל ולא יהיה צורך בתשלום כפול של מס.

יחד עם זאת, למעט יוון אשר לה אמנה מיוחדת עם מדינת ישראל, כל רווח אשר יתקבל במדינה זרה בגין השכרת הנכס ימוסה במדינת ישראל בהתאם למדרגת המס האישית של המשקיע והכנסותיו הכללים. לא אחת, כאשר מדובר במשקיע הממוסה במדרגת מס גבוהה, ההכנסה אשר תתקבל בסופו של יום מהנכס המושכר תפחת משמעותית מהצפוי.

טרם רכישת הנכס במדינת הזרה, יש לבדוק היטב כיצד שיטת המס פועלת הן במדינת היעד והן כלפי מדינת ישראל. יש לברר האם ניתן להכיר בהוצאות ניהול ותפעול הנכס וכן כיצד הדבר בא לידי ביטוי בפני רשויות המס בישראל. כדאיות רכישת נכס בחו"ל תושפע באופן ישיר ממיסוי ההכנסה הנובעת מהנכס ואחוז התשואה הסופי שישאר בידי המשקיע.

טיפול שוטף בנכס וניהולו

רכישת נכס להשקעה במדינה זרה יכולה להיות פתרון מצוין להתמודדות עם מחירי הדיור ההולכים וגאים במדינת ישראל. יחד עם זאת, ניהול הנכס לרבות השכרתו והתמודדות אל מול השוכרים המקומיים יכול לגרום לא אחת לכאב ראש רציני והפסד כלכלי. טרם רכישת הנכס יש לבדוק ולברר היטב באיזה אזור מדובר וכן מי היא האוכלוסייה המקומית הפוקדת את המקום.

אף רוכש לא מעוניין להיתקל בשוכרים בעייתים אשר אינם משלמים את דמי השכירות החודשיים ואף חמור יותר, גורמים לנזקים למושכר והורסים אותו. התמודדות נכונה בהשכרת נכס במדינה זרה ותפעולו בשלט רחוק, דורשת התקשרות עם חברת ניהול מקומית אשר תבצע את מגוון הפעולות השונות אל מול השוכר וכן רשויות המס.

חישוב נכון של ההוצאות השונות

פעמים רבות הן מתוך חוסר תשומת לב או הן מתוך חוסר ידע, משקיעים רבים אינם לוקחים בחשבון הוצאות שונות הקשורות ברכישת הנכס ותפעולו, הוצאות העלולות לנגוס משמעותית בהכנסה הצפויה להם. על מנת שניתן יהיה לחשב באופן נכון ומדויק את התשואה אשר תתקבל מהשכרת הנכס, יש לקחת בחשבון את כל הפרטים הקטנים הקשורים ברכישתו  ותפעולו לאחר מכן.

כך למשל, יש לקחת בחשבון את עלויות הדו"ח השנתי אשר יערך במדינה בה נרכש הנכס, עלויות חברת הניהול, תשלומי מיסים שונים, תשלום לבנק המקומי וכו'. רק באמצעות חישוב נכון של שלל הדברים הנוגעים לרכישת הנכס, ניתן יהיה לקבל את התשואה המדויקת אשר יניב הנכס מהשכרתו.

רכישת נדל"ן בחו"ל האם זה משתלם

ובכן, לא ניתן לומר כי רכישת נדל"ן בחו"ל הוא פתרון לא טוב למחירי הדיור ההולכים וגאים במדינת ישראל. הקשרים הכלכלים בין מדינת ישראל למדינות שונות בעולם, הביאו להפחתה בבירוקרטייה המקומית לרכישת נדל"ן ובפתיחת אפשרויות רבות בפני משקיעים.

יחד עם זאת, רכישת נדל"ן בחו"ל טומנת בחובה לא מעט סיכונים ונעלמים שונים אשר יש לתן להם את הדעת טרם הליך הרכישה. מומלץ להיוועץ עם בעלי מקצוע רלוונטיים המכירים את השוק המקומי ולשאול את השאלות הנכונות לצורך קבלת תמונה מלאה ושלמה אודות כדאיות הרכישה.