בחירת דירה למטרות השקעה - מה חשוב לדעת?

השקעות אישיות בענף הנדל"ן, הפכו בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים ביותר בישראל, וזאת לנוכח העלייה המתמדת במחירי הדיור בישראל במהלך העשורים האחרונים ולנוכח הריבית הנמוכה המוטלת על הלוואות משכנתא המיועדות לרכישת דירה להשקעה. יחד עם זאת, בחירת דירה למטרות השקעה, היא פעולה נדל"נית החייבת להיעשות בהתאם לתקציב ההשקעה העומד לרשותכם ובהתאם לבחינת כל האפשרויות העומדות לרשותכם לצורך רכישת הדירה.

משקיעי נדל"ן פרטיים, הרוכשים דירת מגורים נוספת למטרות השקעה, עושים זאת ברוב המקרים לצורך השגת תשואה שנתית המתאפשרת באמצעות תקבולי שכר דירה, כאשר רמת התשואה משתנה אף היא בהתאם לסוג הנכס, מיקומו, גודלו, מצבו התחזוקתי וכדומה.

לפיכך, קיימת חשיבות רבה לבחינת מסלולי ההשקעה העומדים לרשותכם בבואכם לבחור נכס אשר ישמש אתכם כדירה להשקעה לטווח הבינוני והארוך.

רכישת דירה למטרות השקעה- מהן האפשרויות העומדות לרשותכם?

את תחום רכישת דירות למטרות השקעה, נהוג לסווג לשתי אפשרויות רכישה עיקריות, האחת, רכישת דירה למגורים מקבלן, והשנייה, רכישת דירה למגורים משוק הדירות יד שנייה.

 

לכל אחת מהאפשרויות מתווספות אפשרויות משנה כדלקמן:

1. רכישת דירה חדשה מקבלן - רכישת דירה על הנייר, רכישת דירה בנויה ורכישת דירה במסגרת פרויקטים מסוג פינוי בינוי, תמ"א 38 וקבוצות רכישה.
2. רכישת דירה משוק הדירות יד שנייה- רכישת דירה מאדם פרטי, רכישת דירה מכונס נכסים ורכישת דירה המיועדת לשיפוץ מורחב בטרם אכלוסה.

אפשרויות המשנה הנלוות לכל אחת מהאפשרויות העיקריות העומדות לרשותכם, מחייבות אתכם לבחון כל אפשרות לגופה, וזאת בהתאם ליתרונות והחסרונות הנלווים לכל אפשרות העומדת בפניכם.

כמו כן, בחינת האפשרויות השונות העומדות בפניכם, חייבת להיעשות בהתאם למספר שיקולים נוספים כגון: האם לרכוש דירה גדולה או שתי דירות קטנות בשווי זהה פחות או יותר, האם לרכוש דירה באזורי הביקוש במרכז הארץ ו/או באחת מערי הפריפריה, האם לרכוש את הדירה באמצעות נטילת הלוואת משכנתא ו/או בכסף נזיל העומד לרשותכם ורשימת שיקולים נוספת.

 

להלן היתרונות והחסרונות העיקריים הנלווים לרכישת דירה להשקעה בהתאם לכל אחת מאפשרויות המשנה המצוינות לעיל:

רכישת דירה חדשה מקבלן  במסגרת רכישה "על הנייר"

יתרון מרכזי - רכישת דירה חדשה במחיר נמוך בשיעור של 10-15 אחוז משווי הדירה בעת אכלוסה.

חסרונות מרכזיים - זמן המתנה ממושך, מועד אכלוס הצפוי להתעכב, מפרט לא סופי

רכישת דירה חדשה ובנויה מקבלן

יתרון מרכזי  - אפשרות להשכרה מיידית של הנכס

חסרון מרכזי - עלות גבוהה בהשוואה לרכישת דירה חדשה על הנייר

רכישת דירה יד שנייה מאדם פרטי

יתרונות מרכזיים - השכרה מיידית של הנכס, מחיר נמוך בהשוואה לרכישת דירה חדשה מקבלן

חסרונות - הוצאות נלוות לצורך בדיקת הנכס, שיפוץ הנכס במידת הצורך

 

רכישת דירה יד שנייה מכונס נכסים

יתרון מרכזי - מחיר מוזל בשיעור של עד 20% (בהתאם לאזור בו ממוקמת הדירה)

חסרונות - הוצאות נלוות לצורך בדיקת הנכס, שיפוץ הנכס בהתאם למצבה התחזוקתי של הדירה

רכישת דירה יד שנייה המיועדת לשיפוץ נרחב

יתרונות מרכזיים - מחיר מוזל בשיעור של עד 30%, אפשרות להשבחה מיידית של הנכס

חסרונות - עלויות שיפוץ גבוהות וזמני שיפוץ ממושכים

בחירת דירה למטרות השקעה - מערכת השיקולים המורחבת

רכישת דירה למטרות השקעה, מחייבת אתכם לבסס את החלטתכם בנוגע לסוג הדירה בהתאם למערכת שיקולים מורחבת הכוללת:

• גובה התקציב העומד לרשותכם - על מנת לבחון את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם לצורך רכישת דירה למטרות השקעה, אנו ממליצים לכם בראש ובראשונה לבחון את גובה התקציב העומד לרשותכם ואת אפשרויות המימון הנדרשות.
• מיקום הנכס - במידה ואתם רוכשים דירה למטרות השקעה לטווח הבינוני ארוך לצורך השגת תשואה שנתית, חשוב לבחון את רמת הביקוש לדירות השכרה באזור בו ממוקמת הדירה.
• גודל הדירה - גובה שכר הדירה אותו תוכלו לדרוש הוא נגזרת ישירה של גודל הדירה ומיקומה, ולכן, חשוב לבחון את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם בשוק הדירות יד שנייה ובשוק הדירות החדשות מקבלן באזורי הביקוש ו/או בערי הפריפריה. חושב לבצע בדיקה מקדימה של גובה שכר הדירה הממוצע באזור בו בחרתם לרכוש דירה למטרות השקעה.
• מצבו התחזוקתי של הנכס - במידה ואתם מעוניינים להבטיח לעצמכם תשואה מיידית, תדרשו לרכוש דירות המיועדות למגורים מהיום הראשון לאחר הרכישה. יחד עם זאת, חשוב לזכור שרכישת דירות יד שנייה המחייבות שיפוץ מורחב, הן דירות בעלות נמוכה יותר ממחירי השוק באותו אזור והן בעיקר מיועדות למטרות השקעה ליצירת רווח הון. דירות המחייבות שיפוץ מורחב, נרכשות לעיתים על ידי המשקיעים הפרטיים לצורך שיפוץ הנכס והשבחתו וזאת לצרכי מכירתו לאחר פרק זמן כזה או אחר במחיר גבוהה מעלויות הרכישה ועלויות השיפוץ ביחד.