אלמנטים משפטיים הכרוכים ברכישת נדל"ן

בין אם אתם רוכשים דירה למגורים ובין אם להשקעה הרי שישנם לא מעט שאלות משפטיות הטעונות בירור בטרם נבצע את עסקת הרכישה. כידוע, רכישת נדל"ן או נכס מלווה בלא מעט חששות וחוסר בהירות בפרט לגבי מצבו המשפטי של הנכס והעלויות הנלוות לכך. חשוב לזכור כי לבדיקה המשפטית אודות מצבו של הנכס משמעות רבה והשלכות מרחיקות לכת.

אין ספק כי בתהליך רכישת הנכס מוכרחים לשים דגש על מיקומו, השבחתו, מחירו וכו' אך כל אלו לא מועילים אילו בסופו של דבר תתעורר בעיה משפטית הנובעת ממצבו העלולה להשליך על העסקה כולה. במאמר זה נעלה ונציין מספר אלמנטים משפטיים חשובים הכרוכים ברכישת נכס או נדל"ן אשר יש לתן להם את הדעת כאשר מעוניינים לבצע עסקת נדל"ן. יש לשים לב כי המאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אלא נועד לתת סקירה כללית. בטרם רכישת נכס יש להיוועץ עם עו"ד.

 

מדוע לבדיקה מקיפה אודות מצבו המשפטי של הנכס משמעות רבה בתהליך הרכישה

תהליך רכישת נדל"ן או נכס כרוך בהשקעה כספית לא מעטה אשר לעיתים תביא את הרוכש או בני הזוג הרוכשים לנטילת משכנתא לתקופה של עשרות שנים. כאשר רוכשים נכס או דירה, חשוב לברר היטב אודות מצבו המשפטי של הנכס עוד בטרם מתקשרים בעסקה וזאת במטרה למנוע טעויות בלתי הפיכות בעתיד ועסקה אשר תגרור את הרוכשים לחובות עצומים ועוגמת נפש רבה.

מעבר לבדיקות אודות חריגות בניה הקימות בנכס אשר עלולות לסבך בסופו של יום את הרוכשים עם הדין הפלילי, ייתכן אף מצב בו נעשו מספר עסקאות מקבילות בגין הנכס הנרכש ואף נרשמו הערות אזהרה בטאבו בגינן. ככל והרוכש לא יבדוק את נוסח הטאבו טרם הרכישה, עלול הוא בשלב מאוחר יותר להתמודד עם רוכשים אחרים אשר נרשמה לטובתם הערת אזהרה קודם לכן לטובתם וכעת מעוניינים לרכוש בעלות על הנכס.

במצב משפטי זה, ככל וקיימת הערת אזהרה מוקדמת יותר לטובת רוכשים אחרים, עלול הרכוש המאוחר יותר לאבד את זכותו בנוגע לנכס. כמו כן, ככל ולא תרשם הערת אזהרה לטובת הרוכש בטאבו, הרי שבשלב מאוחר יותר ככל ותרשם הערת אזהרה לטובת רוכש אחר עלול הרוכש להיקלע לתסבוכת משפטית ולאבד את זכויותיו לגבי הנכס.

 

בדיקת מצבו של הנכס בעירייה לרבות חובות כספיים

בטרם יחתם חוזה המכירה יש לגשת לעירייה או המועצה המקומית אשר בשטחן נמצא הנכס או הדירה ולבדוק האם קיימים חובות כספיים הנוגעים לנכס. חובות כספיים יכולים להיות עבור אי תשלום דמי ארנונה, אגרת מים, בייב וכו'. ככל וקיימים חובות כספים, יש לבדוק ולוודא כי המוכרים מודעים להם ודואגים לפרוע אותם בטרם תתבצע הרכישה.

יש לבדוק אף במרשמי העירייה או המועצה האם קיימות חריגות בניה הקשורות לנכס. ככל וישנן חריגות בניה, הרי שיש לשקול בכובד ראש את ביצוע העסקה שכן חריגות בניה עלולות לסבך את בעלי הנכס בהליכים פלילים ובהרס של החלק אשר נבנה באופן לא חוקי.

 

בירור אודות מצבו של הנכס בטאבו ורישום הערת אזהרה

עורך הדין המטפל בעסקת הרכישה, מוכרח ואף חייב לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולבדוק היטב אודות מצבו של הנכס. ככל וקיימות הערות אזהרה לטובת רוכשים אחרים, הרי שיש להיוועץ עם עורך הדין המטפל בטרם תחתם העסקה. הערת אזהרה לטובת רוכש אחר או צד ג' עלולה להעמיד את כל העסקה בסכנה ואף להביא לביטולה.

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס בטאבו היא פעולה אשר חייבים לבצע ועורך הדין המטפל בהליך רכישת הנכס ידאג לוודא היטב כי לא קיימים רישומים אחרים לטובת רוכשים אחרים. עורך הדין אף ידאג לרשום הערת אזהרה לטובת הרכוש בהתאם ובכפוף להוראות חוזה הרכישה.

 

בדיקת תשלומי המיסים השונים החלים על רכישת הדירה לרבות חוזה המכירה

כאשר מוכרים או רוכשים נכס ישנם לא מעט תשלומים סמויים אשר יש לתן להם את הדעת. כך למשל, מס רכישה, מס שבח וכו'. יש להיוועץ עם עורך הדין לגבי תשלומי מיסים אלו ולוודא אילו תשלומים חלים על המוכר ואלו על הרוכש. נהוג כי תשלום מס שבח חל על המוכר ואילו לגבי תשלום מס רכישה ישנן מדרגות מס מסוימות ופטורים שונים.  

בדיקת חוזה הרכישה יכול אף הוא לעיתים להוות מכשול בתהליך העסקה כולה ומשכך חשוב לוודא כי עורך הדין המטפל בקנייה עיין בו בכובד ראש ווידא כי טובת הרוכש מוגנת ונשמרת.

 

עסקת נדל"ן מוצלחת מתחילה עוד בשלב הראשון עם חיפוש הנכס המיוחל

לבחירת בעלי המקצוע המטפלים בעסקת הרכישה משמעות רבה בהצלחת העסקה כולה ובשמירה על האינטרסים השונים של הרוכש. כמובן כאשר אנו מדברים על אלמנטים משפטיים בעסקת רכישה יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת שיוודא כי אכן לא נפל פגם בעסקה אך גם לתהליך בחירת הנכס משמעות רבה.

מתווך נדל"ן מקצועי ומיומן יוכל לאתר עבורכם את הנכס המתאים בדיוק לדרישותיכם ואף לקשר אתכם עם בעלי מקצוע שונים בעלי ניסיון ומיומנים אשר יסייעו להשלמת העסקה באופן הטוב ביותר ללא קשיים ומכשולים. רכישת נכס היא פעולה הכרוכה בלא מעט הבנה והתעסקות, תנו לבעלי מקצוע מיומנים לעשות זאת.